1. 말소기준권리
"모든 권리분석의 시작이자 기준선"
개념: 등기부등본에 설정된 권리 중, 낙찰 시 소멸되는 권리와 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 나누는 기준입니다.
종류: 근저당, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 등기일이 빠른 권리가 기준이 됩니다.
핵심: 이 기준보다 뒤에 찍힌 권리는 낙찰 시 깨끗하게 삭제(소멸)됩니다.
2. 대항력
"집주인이 바뀌어도 내 보증금을 지키는 힘"
개념: 임차인이 낙찰자에게도 임대차 계약 유효를 주장하며 "보증금을 돌려줄 때까지 못 나간다"고 할 수 있는 법적 권리입니다.
성립 요건: 주택의 점유(실거주) + 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 0시부터 발생합니다.
주의: 말소기준권리보다 전입일이 빠르면 '선순위 임차인'이 되어 낙찰자가 보증금을 물어줄 수 있습니다.
3. 유찰
"입찰자가 없어 가격이 떨어지는 현상"
개념: 경매 진행일(매각기일)에 해당 물건을 사겠다고 입찰한 사람이 아무도 없는 상태를 말합니다.
효과: 유찰이 1회 될 때마다 다음 회차 최저매각가격이 지자체/법원 기준에 따라 20%~30%씩 감액 됩니다.
4. 최저매각가격
"법원이 정한 입찰의 최소 시작가"
개념: 입찰자가 써낼 수 있는 가장 낮은 금액입니다.
주의: 최저매각가격보다 단 1원이라도 적게 써내면 해당 입찰표는 무효 처리됩니다.
5. 매각물건명세서
"법원이 작성해 주는 경매 물건 설명서"
개념: 집행관이 조사한 임차인 현황, 부동산의 하자, 소멸되지 않는 권리 관계 등을 기록한 법적 문서입니다.
핵심: 매각기일 1주일 전에 공개되며, 권리분석 시 가장 먼저 확인해야 할 1순위 서류입니다. (내용에 오류가 있으면 매각불허가 신청의 근거가 됩니다.)
6. 명도 (明渡)
"낙찰 후 점유자를 내보내고 집을 인도받는 과정"
개념: 기존에 거주하고 있는 채무자, 소유자, 또는 임차인에게 부동산의 점유를 넘겨 받는 일련의 절차입니다.
핵심: 대화와 협상을 통한 이사비 지원(합의)이나, 법적 절차인 '인도명령' 및 강제집행을 통해 진행됩니다.
부동산경매 핵심용어 6가지
