[김종화 법무사는 법원에서 21년을 근무하며, 경매계장, 등기관 등을 역임한 부동산 및 민사집행 분야 전문가입니다. [김종화의 경매톡]에서는 부동산 경매와 등기, 강제집행 현장에서 실제로 발생하는 다양한 사례를 바탕으로 일반인들이 놓치기 쉬운 법률 쟁점과 대응 방안을 알기 쉽게 풀어드립니다.]
전세 만기가 임박한 상황에서 경매로 아파트를 낙찰받아 곧바로 이사하려는 사람이 적지 않다. 그러나 경매는 마음에 드는 물건을 발견했다고 바로 법원에 가서 돈을 내고 집을 넘겨받는 절차가 아니다. 경매 신청부터 첫 매각기일, 낙찰, 매각허가, 잔금 납부, 배당까지 여러 단계를 거친다. 낙찰일을 기준으로 이사 일정을 잡았다가 예상치 못한 차질을 빚는 이유도 여기에 있다.
경매에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 ‘언제 입찰할 수 있는가’다. 그리고 그보다 앞서 해당 물건을 관할하는 법원을 정확히 파악해야 한다. 부동산 경매는 부동산 소재지를 관할하는 지방법원이 집행법원이 된다. 이를 전속관할이라고 한다. 당사자가 편의를 이유로 다른 법원을 선택하거나 합의로 관할을 변경할 수 있는 것도 아니다.
◆ 경매는 ‘압류·현금화·채권변제’의 과정
경매 절차는 크게 압류, 현금화, 채권변제의 3단계로 설명할 수 있지만, 실무적으로는 4단계로 나누어 이해하면 쉽다.
첫 단계는 경매 신청과 압류다. 채권자가 경매를 신청하면 법원이 경매개시결정을 하고 등기소에 관련 등기를 촉탁한다. 이 단계부터 해당 부동산은 경매 절차에 들어간다.
둘째는 매각 준비 단계다. 법원은 부동산의 가치를 판단하기 위한 감정평가를 진행하고, 세입자와 다른 채권자들이 자신의 권리를 신고할 수 있도록 배당요구 종기를 정한다. 따라서 경매 신청이 접수됐다고 곧바로 입찰이 진행되는 것은 아니다.
셋째가 실제 입찰이 이뤄지는 매각 실시 단계다. 법원이 매각기일을 정해 공고하면 그때 입찰에 참여할 수 있다. 이 시점에서 최고가매수신고인이 됐다고 곧바로 소유권을 취득하는 것도 아니다. 법원은 매각기일 후 일주일 뒤 매각허가 여부를 결정하고, 이후 대금 지급기한을 정한다. 낙찰자는 그 기한에 잔금을 납부해야 한다.
보통 경매 신청부터 첫 매각기일까지는 몇 달이 걸린다. 낙찰을 받은 뒤에도 잔금을 납부할 때까지 한 달 정도의 여유가 주어진다. 전세 만기나 기존 주택의 매도 일정이 정해져 있다면 입찰일만 보고 이사 계획을 세워서는 안 되는 이유다.
◆ 잔금을 냈다고 모든 절차가 끝나는 것은 아니다
잔금을 납부하면 비로소 소유권을 취득하지만, 경매 절차 자체에는 마지막 단계가 남는다. 바로 배당이다. 낙찰자가 낸 매각대금을 채권자들에게 나누는 배당기일이 진행되며, 통상 대금 납부 후 4주 안에 배당기일이 정해진다.
실제 낙찰자에게 더 급한 문제는 점유자다. 기존 소유자나 세입자 등 집에 살고 있는 사람이 자진해 이사하지 않는 경우가 있기 때문이다. 이때는 인도명령을 신청해야 한다. 인도명령도 잔금 납부 후 바로 신청하는 것이 빠른 해결에 도움이 된다. 따라서 잔금을 냈다는 이유만으로 다음 날 바로 입주할 수 있다고 단정해서는 안 된다.
특히 전세 만기에 맞춰 경매 주택으로 이사하려는 경우에는 전체 일정을 역산해야 한다. 물건의 매각기일은 언제인지, 낙찰 후 잔금 납부 시점은 언제인지, 기존 점유자의 퇴거 가능성은 있는지 등을 함께 살펴야 한다. 이 가운데 하나라도 어긋나면 이사 일정이 꼬이고 추가 주거비용이 발생할 수 있다.
경매는 속도가 빠른 사람이 유리한 절차가 아니다. 절차의 흐름을 정확히 알고 그에 맞춰 움직이는 사람이 실수를 줄일 수 있다. 결국 경매의 성패는 낙찰 순간이 아니라 낙찰 전부터 시작되는 시간과 절차의 관리에 달려 있다.
관할 법원, 매각기일, 잔금 납부 시점, 점유자 문제까지 사전에 확인하지 않으면 작은 일정 착오가 큰 손실과 분쟁으로 이어질 수 있다. 따라서 경매 입찰 전에는 권리분석 뿐 아니라 전체 절차와 시간을 함께 검토하는 신중함이 필요하다. 글=김종화 법무사, 정리=최지혜 기자
출처 : 월간도시(https://www.monthly-city.com)
낙찰만 받으면 끝?…경매 초보가 모르는 ‘그다음 절차’
